Bydlení ve městech je pro řadu rodin nadále finančně nedosažitelné. Naopak výstavba rodinného domu mimo větší aglomerace začíná dávat čím dál větší smysl – nejen kvůli nižším cenám pozemků, ale i díky odlišným možnostem financování. Při bližším zkoumání vychází najevo, že dům už dávno není výsadou bohatých, ale může představovat rozumnou volbu pro běžné domácnosti.
Ceny stavebních parcel od roku 2020 v Česku prudce stoupaly a v druhém čtvrtletí 2022 dosáhly tehdejšího vrcholu. Poté následoval pokles trvající zhruba rok, který se zastavil v polovině roku 2023. Od té doby ceny opět rostou a aktuální údaje za druhé čtvrtletí 2024 potvrzují, že se mnohé segmenty vrátily na své dřívější rekordy – v některých případech je dokonce překonaly.
Například menší parcely do 800 m² se nyní prodávají průměrně za 6 300 Kč/m², zatímco v roce 2020 to bylo jen 3 100 Kč. U pozemků mezi 800 a 1 100 m² se cena zvýšila z 2 400 na 3 800 Kč/m². Středně velké parcely mezi 1 100 a 1 500 m² zdražily z 1 600 na 3 700 Kč/m². I velké pozemky nad 3 000 m², které byly ještě loni k mání za 600 Kč/m², dnes stojí okolo 1 200 Kč/m². Tento vývoj odráží rostoucí poptávku po výstavbě rodinných domů, především v menších obcích a okrajových částech měst.
Praha je nejdražší, ale růst cen je plošný
Cenové rozdíly mezi regiony zůstávají značné. Nejvyšší hodnoty pozemků nalezneme tradičně v Praze, kde se průměrné ceny pohybují kolem 14 000 Kč/m² – což při běžné velikosti parcely znamená investici okolo 12 milionů korun. V blízkosti hlavního města je průměrná cena přibližně 6 500 Kč/m², tedy kolem 7,5 milionu za pozemek, ale v oblíbených lokalitách může být částka ještě mnohem vyšší.
Jiné kraje ale vykazují příznivější cenovou hladinu. Například ve Středočeském kraji je to kolem 3 600 Kč/m², v Jihomoravském kraji pak asi 2 900 Kč/m². Nejlevnější pozemky lze pořídit na Vysočině (1 600 Kč/m²) a v Moravskoslezském kraji (1 800 Kč/m²). „I přes pozvolný růst zůstávají tyto ceny stále nižší než náklady na pořízení bytu – zvláště pokud porovnáme poměr ceny a rozlohy,“ vysvětluje David Mencl, ředitel firmy Ekonomické stavby.
Bez úspor? Stavba domu může být přístupnější než koupě bytu
Podle Davida Mencla může být rodinný dům v mnoha případech dostupnější než byt – i pro domácnosti bez větších finančních rezerv. Pár s pravidelným měsíčním příjmem od 50 000 Kč dokáže financovat výstavbu menšího domu, a pokud je příjem vyšší než 60 000 Kč, je cesta k vlastnímu bydlení ještě snazší. Klíčem není naspořená částka, ale stabilita příjmu.
Zásadní rozdíl je v možnosti financování. Koupě bytu většinou vyžaduje 20 % vlastních peněz, zatímco výstavba domu může být v určitých případech řešitelná i bez akontace – například pokud je pozemek použit jako zástava a příjem domácnosti je dostatečně vysoký. V praxi to znamená, že klient může pokrýt celou investici pomocí úvěru. Například při koupi bytu za 7 milionů musí mít kupující připravených alespoň 1,4 milionu, což může být nepřekonatelný problém.
Jaké jsou dnešní náklady na dům?
Celkové výdaje závisí na mnoha faktorech – lokalitě, velikosti a vybavení. Dle zkušeností stavebních firem se ceny za stavbu domu „na klíč“ pohybují od 38 do 47 tisíc korun za metr čtvereční. Hrubou stavbu lze realizovat už od 17 tisíc korun za metr. Dům s užitnou plochou 120 m² tak může stát mezi 2 a 3 miliony ve fázi hrubé stavby, zatímco kompletní dokončení vyjde na přibližně 4,5 až 5,6 milionu.
Připočteme-li k tomu cenu pozemku – dejme tomu 900 m² za průměrných 3 300 Kč/m², což činí kolem 3 milionů – pohybujeme se v celkových nákladech mezi 6 a 9 miliony. Tyto částky jsou srovnatelné, nebo dokonce nižší než cena městského bytu, přičemž vlastní dům nabízí vyšší komfort, prostor a potenciál dalšího rozšíření či zhodnocení.
Dvojdomy a sdílení pozemků jako chytré řešení
Rostoucí náklady vedou také k hledání nových forem bydlení. Jednou z možností je moderní podoba vícegeneračního bydlení. „Zatímco dříve znamenalo bydlení s rodiči sdílené prostory, dnes je možné na jednom pozemku postavit dva plnohodnotné, zcela oddělené byty – každý s vlastním vstupem, koupelnou i kuchyní. Blízko, ale ne společně,“ popisuje David Mencl.
Tento model výrazně snižuje náklady na pořízení pozemku a zároveň poskytuje stabilní zázemí širší rodině. Nabízí kompromis mezi soukromím a možností vzájemné výpomoci. Stejný princip lze využít i mezi přáteli, kteří chtějí bydlet blízko sebe.
Výstavba domu samozřejmě není řešením pro každého. Ale pro domácnosti, které nenacházejí dostupné bydlení ve městech, představuje reálnou a často výhodnější alternativu – zvlášť pokud se nebrání hledání pozemku mimo centra a otevřenosti vůči novým formám architektury a sdílení. V mnoha případech se tak může vlastní dům stát nejen finančně smysluplným, ale i dlouhodobě výhodnějším řešením.